2. Comprare al prezzo giusto

Abbiamo visto nel precedente articolo come l’online ha reso più semplice l’accesso alle informazioni relative all’offerta di immobili sul territorio e il ruolo dell’agente immobiliare nella prima fase del processo di acquisto di una nuova casa a partire dalla selezione delle soluzioni che possano realmente rispondere alle proprie esigenze.

In questo articolo vogliamo approfondire uno degli aspetti determinanti nella scelta d’acquisto finale: il PREZZO.

Il mercato ha subito una profonda trasformazione in seguito all’esplosione della bolla immobiliare che ha portato negli ultimi anni ad un progressivo calo dei prezzi degli immobili. Questo ha un doppio effetto sulle parti coinvolte: da un lato le aspettative deluse del venditore che si trova una valutazione inferiore rispetto al prezzo desiderato, dall’altro il desiderio del compratore di ottenere un ulteriore ribasso. Proprio per questo l’aspetto più complesso del lavoro dell’agente immobiliare è la definizione del GIUSTO PREZZO: deve essere in grado di condurre il proprietario all’accettazione del corretto prezzo cui mettere in vendita l’immobile, accompagnandolo nella comprensione della valutazione e gestendo le aspettative deluse dovute alla riduzione dei prezzi. Dall’altro deve aiutare il compratore nella valutazione dell’immobile nel suo complesso. L’agente immobiliare, in quanto  parte terza neutrale, è in grado di consigliare e limitare le scelte impulsive di chi compra casa, che spesso rischia di farsi prendere dall’urgenza di un acquisto veloce e di fare scelte in cui prevalgono gli aspetti emotivi su quelli puramente razionali.

Per assicurare la definizione del prezzo più corretto l’agente Puntocasa utilizza tre diversi criteri di valutazione che insieme concorrono alla definizione del giusto prezzo: uno ANALITICO, uno COMPARATIVO e uno TECNICO.

Il criterio ANALITICO si basa sulla valutazione del prezzo al metro quadro definito dall’OMI, l’osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’OMI cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita.

Questo criterio si basa anche sulle rilevazioni degli stessi agenti immobiliari iscritti alla FIMAA che possono contribuire alle stime dell’Agenzia delle Entrate con dati basati sul vissuto.

Il criterio analitico prevede anche l’applicazione del relativo criterio di MISURAZIONE degli immobili. Il valore al metro quadro stabilito attraverso le stime precedenti poi deve essere applicato sui singoli immobili. Per convenzione gli immobili si misurano al 100% della loro superficie tenendo conto di tutti i muri esterni, al 50% i muri di confine con altre proprietà o spazi comuni, al 50% i locali accessori come terrazzi e balconi. La misurazione dei locali accessori come solai, sottotetti, taverne dipende dalle finiture e dalla fruibilità degli spazi. Il valore locali non abitabili varia tra il 50% e il 70% in base alle finiture e alla presenza di servizi.

Ma questo rende il cliente autonomo nella valutazione di un immobile?

La stima di un valore medio non è sufficiente alla definizione del giusto prezzo. Esistono altri fattori da considerare che solo chi opera sul mercato è in grado di applicare, in quanto richiedono competenze tecniche ed esperienza sul territorio che solo il professionista è in grado di assicurare.

Il criterio COMPARATIVO infatti consiste in un’analisi puntuale delle compravendite realizzate in un comune, zona o singolo contesto avvenuti in un determinato periodo di tempo. L’agente immobiliare che opera stabilmente su un territorio raccoglie nel tempo un’esperienza tale da poter anticipare le reazioni reali della domanda rispetto agli immobili offerti in un contesto specifico ed essere quindi in grado di stabilire il prezzo più corretto.

Abbiamo quindi degli aggiustamenti di prezzo rispetto al criterio analitico definito da una comparazione basata sulla reale reazione del mercato in un contesto specifico.

L’agenzia immobiliare inoltre conosce l’andamento del mercato immobiliare in generale, dei prezzi e dell’economia strettamente legata al mercato specifico e soprattutto conosce la domanda perché quotidianamente riceve telefonate, mail o visite che consentono di analizzare la effettiva richiesta di un determinato bene e il livello di desiderabilità di ogni soluzione.

Infine l’agente immobiliare è in grado di valutare un immobile attraverso un criterio TECNICO che considera gli elementi che possono valorizzare l’investimento nel lungo periodo o ottimizzarlo attraverso interventi di riqualificazione.

Il criterio tecnico analizza l’anno di costruzione dell’immobile, la classe energetica e la sua incidenza sui consumi, le spese di gestione, il livello delle finiture e considera tutti quegli elementi non misurabili attraverso un mero calcolo analitico e che conferiscono valore all’immobile.

Tutti questi elementi concorrono alla definizione del valore che sì è calcolato sul prezzo al metro quadro medio di riferimento ma raffinato con una valutazione puntuale di un professionista che non adegua il prezzo ai desideri del venditore, bensì calcola il valore più corretto di mercato per assicurare la reciproca soddisfazione delle parti coinvolte e la valorizzazione dell'investimento nel lungo periodo.

Contatta l’agenzia più vicina a te, ti accompagneremo passo dopo passo in tutte le fasi del processo. Fai una scelta sicura, affidati ad un professionista Puntocasa per l’acquisto della tua nuova casa.