Certificato di agibilità, tutto quello che bisogna sapere

La funzione del certificato di agibilità è quello di "attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati secondo la normativa vigente".

LA SUA IMPORTANZA PER VENDERE O LOCARE UNA CASA

Il certificato di agibilità, per i motivi di cui sopra, assume una grande importanza quando si vuole vendere o locare un bene immobile.

In caso di vendita, fermo restando che non vi è obbligo di citare all'interno dell'atto notarile gli estremi del certificato di agibilità/abitabilità, la parte acquirente potrebbe richiedere e pretendere detto certificato quale corredo documentale che attesti la regolarità dell'immobile oggetto di acquisto.

Infatti, nella sentenza della Cassazione Civile 11/10/2013, n. 23157 si legge che "la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto ... pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto..."

In altri termini, la Cassazione ha stabilito che se manca l'agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, pur essendo l'immobile liberamente commerciabile, lo stesso è di fatto un oggetto differente da un'abitazione. Questo aspetto, se non concordato tra le parti in sede di trattativa,  introduce la lesione dei diritti della parte acquirente, che per tale motivo potrebbe richiedere la risoluzione contrattuale o il risarcimento del danno subito.

In caso di locazione invece, una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 12286 del 07/06/2011) stabilisce che la mancanza di detto certificato giustifica la risoluzione del contratto, fatto salvo il caso in cui il conduttore fosse a conoscenza del fatto.

POSSONO ESISTERE IMMOBILI SENZA AGIBILITA'?

La storia del certificato di abitabilità, poi divenuto certificato di agibilità ed ora "segnalazione certificata di agibilità" inizia nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie) che introduceva l'obbligo per il Podestà di autorizzare le costruzioni secondo criteri di salubrità ed igiene. 

Nel 1967, con la Legge n. 765, si parla per la prima volta di "dichiarazione di abitabilità o agibilità", con due termini che riguardavano nel primo caso le abitazioni e nel secondo gli immobili con altra destinazione.

Il primo gennaio 1995 è entrato in vigore il DPR  n. 425 che ha dettato una nuova regolamentazione per il rilascio del certificato di abitabilità.

Nel 2001 il DPR 380 ha disciplinato in modo ancora diverso il certificato di agibilità con attestazione mediante silenzio/assenso. 

Dal 2016 l'agibilità è stata sostituita dalla Segnalazione Certificata di Agibilità con la sostanziale novità dell'assunzione di responsabilità da parte del professionista tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge.

Sembra quindi impossibile non esserne in possesso, perché l'obbligo di richiesta risale a diversi decenni fa, ma esistono comunque casi in cui è possibile non essere in possesso del documento:

• per gli edifici costruiti prima del 1934
• per gli edifici costruiti prima del 1942
• per gli edifici costruiti prima del 1967

Nel primo caso, è naturale che non vi sia alcun certificato, in quanto la sua introduzione risale proprio al 1934.

Negli altri casi bisogna tenere presente che anteriormente all'entrata in vigore della L. 765/1967  non vi era necessità di licenza edilizia per le costruzioni ubicate al di fuori del centro abitato, e anteriormente all'entrata in vigore della L. 1150/1942 anche all'interno del centro abitato e di conseguenza esistono casistiche marginali per le quali è possibile e lecito che non vi sia alcun certificato.

COME RECUPERARE IL CERTIFICATO?

Se tra i documenti della tua casa non trovi né l'abitabilità né l'agibilità è possibile riuscire a recuperare il documento attraverso i seguenti soggetti:

• l'amministratore di condominio, se l'immobile fa parte di uno stabile condominiale. Spesso gli amministratori di condominio hanno un dossier più o meno completo dello stabile con la documentazione tecnica, potrebbero essere in grado di fornirti una copia del documento
• il progettista, se sai chi ha seguito la pratica edilizia di costruzione o ristrutturazione della tua casa (condominio o immobile unifamiliare) prova a contattarlo, normalmente i tecnici conservano per molti anni l'archivio documentale
• l'ufficio tecnico del Comune. In ultima analisi, puoi chiedere l'"accesso agli atti" presso l'ufficio tecnico del Comune ove si trova l'immobile.  Si deve inoltrare una formale richiesta e in tempi relativamente brevi ti verrà messo a disposizione il fascicolo con progetti ed autorizzazioni. Dovresti trovare quello che cerchi...

Se il certificato non fosse mai stato richiesto/rilasciato, è necessario rivolgersi ad un tecnico esperto per raccogliere e redigere tutta la documentazione necessaria (accatastamento, certificazioni di conformità, collaudi, ecc.) per presentare la SCA (segnalazione certificata di agibilità)  all'ufficio tecnico comunale. La pratica potrebbe essere di non semplice soluzione ed i costi da affrontare dipenderanno dalla documentazione già presente e dalle condizioni degli impianti da certificare.

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