FAQ immobiliari emergenza COVID19
autore
Team responsabili Puntocasa

martedì 24 marzo 2020

FAQ immobiliari emergenza COVID19


Quali sono le conseguenze del fermo domiciliare dovuto all'emergenza sanitaria da Covid-19, sulle attività legate all'acquisto o alla vendita di immobile?

Abbiamo raccolto alcune domande dei nostri clienti per capire insieme cosa possiamo o non possiamo fare nell'attesa che tutto torni alla normalità.

 

  1. Posso registrare un contratto preliminare in scadenza?
  2. Come mi devo comportare se la mia proposta d’acquisto subordinata al mutuo è in scadenza?
  3. Come posso registrare un contratto d’affitto?
  4. Gli studi notarili sono operativi per poter stipulare un rogito già fissato?
  5. E’ possibile richiedere la sospensione del pagamento del canone d’affitto senza problemi?
  6. Come posso presentare la cessione di fabbricato senza rischiare sanzioni visto che gli uffici preposti sono chiusi?
  7. Come posso comunicarvi l’interesse per un immobile visto sul vostro sito? 
  8. E’ possibile presentare una proposta d’acquisto per un immobile già visionato?
  9. Cosa succede alla mia casa in vendita ora che le agenzie sono chiuse?
  10. E’ possibile fare un trasferimento di residenza senza andare all’ufficio anagrafe?
  11. Come posso preparare al meglio il mio immobile per la futura vendita?
  12. Quale aiuto fiscale posso ottenere per il pagamento del canone di locazione di un negozio?
  13. Posso sospendere la rata di mutuo a causa dell’emergenza?
  14. Come mi comporto in caso di proposta di acquisto sottoscritta ma non ancora accettata?
  15. Come fare per non perdere le agevolazioni prima casa già richieste?
  16. Ci sono nuove modalità per registrare un contratto preliminare?
  17. Come posso registrare la scrittura per la riduzione del canone di locazione?
  18. E’ possibile posticipare il pagamento dell’imposta di registro annuale dovuta sui contratti di locazione?

 

 

1. Posso registrare un contratto preliminare in scadenza?

Non è possibile attualmente accedere al servizio presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, il suggerimento è di procedere online al pagamento delle imposte di registro e di bollo: in questo modo le imposte dovute risulteranno correttamente e puntualmente assolte nei termini. L’Agenza delle Entrate ha già dato le puntuali informazioni per chi volesse inoltrare via mail i contratti per la loro registrazione, diversamente i termini sono prorogati fino al 31/05/2020 senza addebito di alcuna penale per la tardata presentazione.

 

2. Come mi devo comportare se la mia proposta d’acquisto subordinata al mutuo è in scadenza?

Chi ha sottoscritto una proposta di acquisto subordinata all'ottenimento di un mutuo difficilmente sarà in grado di rispettare la scadenza fissata, anche perchè le banche, come tutti noi, stanno lavorando con difficoltà e le pratiche sono gestite con tempi molto rallentati. Diventa quindi di fondamentale importanza definire una nuova è più ampia scadenza tra le parti acquirente e venditrice. Una volta trovato l'accordo, è possibile effettuare uno scambio di corrispondenza via mail con i nuovi termini. Il vostro agente immobiliare vi potrà certamente essere d'aiuto.

 

3. Come posso registrare un contratto d’affitto? 

Se occorre, in presenza di un contratto già stipulato, possiamo offrire un servizio di registrazione online, nessuno dovrà muoversi da casa per rispettare la scadenza. Ci contatti attraverso mail, telefono o Skype, potrà inoltrarci la scansione del contratto, così saremo in grado di darle tutte le informazioni sulle modalità di esecuzione e sui costi del servizio.

 

4. Gli studi notarili sono operativi per poter stipulare un rogito già fissato?

I Notai sono tutti operativi, con disposizioni da parte del loro collegio di stipulare solo atti urgenti ed improrogabili. La definizione del carattere di urgenza dovrà esser dichiarata dalle parti prima della stipula, le quali se ne assumeranno la responsabilità. Si dovranno concordare le modalità dell’appuntamento con tutte le parti coinvolte (Notaio, banca, acquirente, venditore) allo scopo di assicurare a tutti il rispetto di norme di sicurezza e di igiene per evitare ogni forma di contagio.

 

5. E’ possibile richiedere la sospensione del pagamento del canone d’affitto senza problemi?

Il contratto di locazione è un accordo che rimane in vigore anche in questo frangente e non vi è al momento alcuna norma straordinaria che consenta la sospensione del pagamento del canone di locazione residenziale per l’emergenza in atto.  Il mancato pagamento del canone la renderebbe inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali e soggetto quindi alle azioni che la proprietà è titolata ad intraprendere per ottenere soluzione presso le sedi competenti.  In presenza di una reale motivazione, consigliamo di prendere contatto con la proprietà per capire se vi è disponibilità alla dilazione nel pagamento, fermo restando che i canoni rimarranno comunque dovuti.

 

6. Come posso presentare la cessione di fabbricato senza rischiare sanzioni visto che gli uffici preposti sono chiusi?

Qualora la presentazione fosse richiesta obbligatoriamente, lo strumento della posta elettronica risponde in maniera adeguata alla necessità. Quindi, se sei dotato di tale possibilità, cerca sul sito del comune competente l’indirizzo di posta elettronica certificata dell’ufficio protocollo e spedisci la comunicazione in scansione. Diversamente, se non sei dotato di pec, rivolgiti ai nostri uffici , che stanno operando in modalità smart working tramite telefono e mail, per conoscere le modalità e i costi del servizio che siamo in grado di erogare.

 

7. Come posso comunicarvi l’interesse per un immobile visto sul vostro sito?

La nostra attività deve restare chiusa al pubblico secondo i decreti attualmente in vigore, siamo comunque operativi in smart working attraverso telefono, mail e Skype. Le consigliamo di mandarci una mail di promemoria sulle soluzioni che vorrebbe visionate. Sarà nostra premura, alla riapertura degli uffici, contattarla per un appuntamento.

 

8. E’ possibile presentare una proposta d’acquisto per un immobile già visionato?

In questo momento, per le disposizioni in corso, non possiamo aprire gli uffici e quindi ricevere il pubblico. Siamo comunque attivi in smart working, di conseguenza puoi contattarci via mail, per telefono o con Skype per discutere del tuo interesse e delle condizioni della proposta che possiamo in seguito raccogliere anche in modalità a distanza. La stessa cosa faremo con la proprietà per avere un esito circa l’accettazione. 

 

9. Cosa succede alla mia casa in vendita ora che le agenzie sono chiuse?

Le agenzie del network Puntocasa in questo periodo devono restare chiuse al pubblico ma lavorano in smart working. Tutte le attività di promozione proseguono regolarmente sui portali immobiliari e sul sito istituzionale, le informazioni vengono costantemente aggiornate e monitorate. Le persone interessate agli immobili pubblicati ci stanno contattando telefonicamente o tramite mail per approfondimenti e stiamo raccogliendo i nominativi da contattare per fissare le visite appena ciò sarà possibile.

 

10. E’ possibile fare un trasferimento di residenza senza andare all’ufficio anagrafe?

Grazie alle recenti norme in materia di semplificazione, il cittadino può presentare le dichiarazioni anagrafiche, relative al cambio di residenza, senza doversi recare presso l’ufficio del Comune, ma inviandole a mediante posta raccomandata o anche con un fax. È anche possibile cambiare la residenza con email. Non può però trattarsi di un’e-mail ordinaria, serve la posta elettronica certificata (ormai nota con l’acronimo Pec) ed una carta di identità elettronica o la carta nazionale dei servizi. A questo punto tutto ciò che bisogna fare è seguire queste istruzioni:

  • andare sul sito del Comune di destinazione;
  • caricare il modello con la dichiarazione di residenza e compilarlo in ogni sua parte;
  • sottoscrivere il modello di dichiarazione di residenza identificandosi con la carta di identità elettronica o la carta nazionale dei servizi;
  • inviare al Comune la dichiarazione con il cambio di residenza dalla casella di posta elettronica certificata (Pec) e inviare per posta elettronica (non necessariamente certificata) copia della dichiarazione con firma autografa e del documento d’identità del dichiarante.

L’ufficiale dell’anagrafe, nei due giorni lavorativi successivi alla presentazione delle dichiarazioni anagrafiche relative al trasferimento della residenza, effettua le iscrizioni anagrafiche, mutando la residenza del dichiarante in tempo reale. Gli effetti giuridici delle iscrizioni anagrafiche decorrono, infatti, dalla data della dichiarazione. In ogni caso, poiché ogni amministrazione ha le proprie prassi, consigliamo di visionare il sito ufficiale del Comune di destinazione e verificare se vi sono istruzioni differenti.

 

11. Come posso preparare al meglio il mio immobile per la futura vendita?

Tutti coloro che vogliono vendere a giusto prezzo e più velocemente dovrebbero farsi queste domande!  Preparare una casa per la vendita è in realtà una precisa attività di marketing: l’home staging. Uno dei primi principi dell’home staging è il “decluttering” cioè eliminare il superfluo e liberare spazio in casa, quindi come prima cosa che porterà via un po’ di tempo consigliamo di selezionare ciò che si vuole buttare o regalare e preparare qualche scatola da mettere in cantina o nel box.  Successivamente date uno sguardo ai colori, è necessario renderli “neutri” per abbracciare i gusti della maggior parte dei potenziali acquirenti. Quel copriletto a quadri proprio non va! Guadate nei vostri cassetti, magari ne avete uno bianco o grigio… o magari ce l’ha una vostra amica da prestarvi …. Guardate il sito di Puntocasa e leggete il blog sull’home staging per prendere altri spunti! Buon lavoro!

 

12. Quale aiuto fiscale posso ottenere per il pagamento del canone di locazione di un negozio?

Il Decreto Cura Italia prevede un’agevolazione (il cosiddetto bonus affitti) in favore dei lavoratori autonomi (negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive volte a limitare il contagio. Non si tratta di una sospensione dei pagamenti dell’affitto bensì di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare. Non potrà beneficiare della misura chi non sia stato costretto ad interrompere l’attività commerciale. Il bonus locazioni commerciali attualmente è valido solo per il mese di marzo.

 

13. Posso sospendere la rata di mutuo a causa dell’emergenza?

Il Decreto cura Italia prevede che, a partire dal 17 marzo e per la durata di 9 mesi, possano essere presentate domande di sospensione del pagamento delle rate di mutuo da parte di coloro che hanno subito la sospensione del lavoro o la riduzione dell’orario per un periodo di almeno 30 giorni a causa dell’emergenza da coronavirus. Sono ammessi al Fondo anche i lavoratori autonomi e i liberi professionisti che autocertifichino di aver perso più del 33% di fatturato rispetto trimestre 2019, a causa dell’emergenza coronavirus. Le richieste devono essere inoltrate alle banche creditrici su appositi modelli che sono già pubblicati sui loro siti web.

 

14. Come mi comporto in caso di proposta di acquisto sottoscritta ma non ancora accettata?

La proposta di acquisto deve avere un termine di validità entro il quale la proprietà può accettarla, non accettarla o effettuare una controfferta. In questo momento non è certo possibile che le parti si incontrino per formalizzare, quindi il tutto può essere risolto efficacemente via mail. Può comunicare l’accettazione della proposta al suo agente immobiliare, il quale provvederà a comunicarlo formalmente al proponente. Una volta che l’agente immobiliare la informerà, sempre formalmente, di aver comunicato l’avvenuta accettazione, il contratto si può considerare concluso. Consigliamo di valutare correttamente i termini temporali indicati nella proposta ed eventualmente farli correggere se ritenuti troppo stretti in relazione ai fatti in corso.

 

15. Come fare per non perdere le agevolazioni prima casa già richieste?

Il Governo ha chiarito con una norma contenuta nel decreto liquidità che verranno congelati i termini per trasferire la residenza nella prima casa acquistata, andando oltre i 18 mesi previsti dalla normativa in vigore. Nessuna perdita delle agevolazioni anche nel caso non si procedesse alla vendita della ex prima casa entro un anno dall’acquisto già effettuato della nuova. Per entrambi i casi il termine temporale viene sospeso a partire dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020. Da quest’ultima data torneranno a decorrere i termini per trasferire la residenza o per vendere la ex prima casa.

 

16. Ci sono nuove modalità per registrare un contratto preliminare?

Il Decreto Legge del 17 marzo 2020 prevede la sospensione degli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti. Tuttavia, in caso di necessità, è possibile richiedere la registrazione producendo tramite e-mail o pec all’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione in scansione:

  • scrittura da registrare sottoscritta dalle parti
  • modello 69 sottoscritto da una delle parti
  • documento di identità del firmatario del modello 69
  • modello F24 per pagamento imposta registro e bolli
  • file di dichiarazione sostitutiva di atto notorio di essere in possesso degli originali e della conformità di questi a quanto inoltrato in scansione, con impegno a consegnare gli originali al termine del periodo di emergenza

In seguito al cambiamento del modello per il versamento delle imposte (F24 in luogo dell’F23), sono stati creati nuovi codici tributo da inserire nella sezione Erario: 1550 per imposta di registro e 1552 per imposta di bollo. L’avvenuta registrazione vi verrà comunicata via mail o pec. Potete contattarci attraverso mail o telefono, saremo in grado di darle tutte le informazioni sulle modalità di esecuzione e sui costi del servizio.

 

 

17. Come posso registrare la scrittura per la riduzione del canone di locazione?

L’accordo di riduzione del canone, deve essere formalizzato con una scrittura privata tra le parti, nella quale facendo riferimento al contratto già sottoscritto e registrato, si indicheranno le nuove condizioni ed i termini di durata della riduzione. La scrittura non è soggetta all’obbligo di registrazione ed è esente da imposte di registro e bollo. Consigliamo comunque la registrazione per ragioni puramente fiscali in modo che l’Agenzia delle Entrate abbia conoscenza del minor reddito percepito allo scopo di determinare la corretta imposizione fiscale.

 

18. E’ possibile posticipare il pagamento dell’imposta di registro annuale dovuta sui contratti di locazione?

Non è stato normato alcun differimento relativamente al pagamento dell’imposta di registro dovuta annualmente relativamente ai contratti di locazione, pertanto si dovrà provvedere entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale al versamento dell’imposta.



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