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lunedì 30 ottobre 2023
Quali sono gli ambiti di valutazione della “due diligence” immobiliare?
Quando si decide di mettere in vendita un immobile, c'è un'analisi che spesso viene trascurata ma che può fare la differenza tra una transazione di successo e un vero incubo: la "due diligence".
Quali sono i vantaggi nel condurre una "due diligence" per un immobile da vendere o acquistare?
Quali sono gli ambiti di valutazione della “due diligence” immobiliare?
Scoprilo di seguito.
AMBITO LEGALE
La prima analisi parte dalla lettura e valutazione dei contenuti di atti e documenti e raccolta di informazioni:
- Provenienza del bene (tipologia di atto di acquisto, continuità delle trascrizioni, titolarità effettiva, regime di comproprietà)
- Trascrizioni ai pubblici registri immobiliari (presenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi)
- Atto di mutuo (verifica dell'importo di residuo debito e assenza di incagli o sofferenze nel pagamento delle rate)
- Convenzioni (aree edilizia convenzionata)
- Situazione condominiale (gestione, previsione spese straordinarie, eventuali arretrati nei pagamenti)
AMBITO URBANISTICO ED AMMINISTRATIVO
Deve essere molto alta l'attenzione verso gli aspetti urbanistici e catastali degli immobili, perché, soprattutto per immobili datati, è frequente trovare difformità più o meno gravi da regolarizzare. In questo ambito si controllerà
- Urbanistica e catasto, verificando la corrispondenza tra stato di fatto, stato assentito dal progetto approvato e scheda catastale
- Agibilità, controllando la presenza del certificato o della SCIA o della Segnalazione Certificata
- Vincoli urbanistici o paesaggistici rilevabili da accesso agli atti presso l'Ufficio tecnico del Comune
- Prestazione energetica, verificando la presenza di un attestato in corso di validità ed il relativo risultato in termini di classe energetica
AMBITO TECNICO
Le risultanze di una indagine tecnica forniscono indicazioni sugli interventi da svolgere per risolvere carenze, malfunzionamenti
- Stato di manutenzione generale
- Tipologia degli impianti tecnologici, dotazione di certificazioni di conformità, informazioni di massima sui consumi annuali
- Materiali di finitura e loro stato di manutenzione
- Eventuali problematiche di statica dell'edificio
AMBITO FISCALE
Un ambito da non trascurare per valutare l'impatto fiscale della transazione e del carico annuale di imposte.
- Verifica della rendita catastale aggiornata
- Controllo di eventuali benefici fiscali in corso di detrazione da parte della proprietà
- Verifica se il proprietario si trova in ambito di perdita agevolazioni o plusvalenza in caso di vendita
La "due diligence" immobiliare è da considerarsi quindi una attività molto importante che consente di individuare i punti di forza e le debolezze di un'operazione di compravendita, utile per gestire in anticipo i rischi connessi e indispensabile per portare a termine una transazione senza pensieri.
Il network Puntocasa da oltre 40 anni considera l'analisi degli ambiti tecnico-fiscale-amministrativo della "due diligence" il corretto presupposto per gestire ogni compravendita immobiliare.
