Annalisa Motta
Consulente tecnico commerciale Puntocasa Network
mercoledì 07 giugno 2023

Quattro mosse per risparmiare acquistando casa

L'acquisto di una casa per noi italiani ha un valore simbolico molto alto: la casa non è vista solo come un luogo che soddisfa il bisogno abitativo, ma è considerata il bene rifugio per eccellenza e di conseguenza l'impegno più significativo della vita di ognuno di noi.

Acquistare una casa rappresenta uno sforzo economico molto importante costituito dal costo principale dell'abitazione e dalla presenza di diversi oneri accessori. Ma non solo. L'attenzione deve anche essere rivolta a quei costi che influenzeranno le nostre finanze per molti anni. Non bisogna quindi dare nulla per scontato, fare bene i propri conti e risparmiare dove possibile, anche sugli oneri che dovremo sostenere nel tempo.

Ecco le scelte che ci possono far risparmiare ora ed in futuro:

1) LE IMPOSTE DI ACQUISTO

In questo momento l'acquisto di una casa, soprattutto se si tratta di una "prima casa", è sostenuto da diverse agevolazioni fiscali. Conoscere questi benefici ed intercettarli è in nostro primo obiettivo, perché possono farci risparmiare molto denaro fin da subito:

le cosiddette agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" consentono a chi non è in possesso di altre case acquistate con le medesime agevolazioni, di sostenere un'imposta di registro ridotta (invece del 9% ordinaria, il 2% agevolata) nel caso di acquisto da privato, oppure di pagare un'IVA del 4% anziché del 10% nel caso di acquisto da impresa;
il "prezzo-valore", nell'ambito della vendita a soggetti privati di immobili ad uso abitativo, è un sistema che consente la tassazione del trasferimento sulla base del valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto notarile. Il valore catastale è calcolato moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente (115,5 o 126) e in quasi tutti casi ne risulta un importo di molto inferiore al reale prezzo di compravendita determinando di conseguenza un forte risparmio sulle imposte di acquisto;
il recupero fiscale derivante dalla vendita di ex prima casa, applicabile a chi ha venduto una ex prima casa per effettuare un nuovo acquisto, ammette la possibilità di scontare tutta l'imposta pagata all'epoca dell'acquisto della ex prima casa, limitando l'esborso all'atto del nuovo acquisto. Il credito sussiste anche nel caso di compravendita soggetta ad IVA, ma esso verrà portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi e non con la più immediata detrazione imposta da imposta;
le agevolazioni per i giovani "under 36" possono far risparmiare parecchio. Per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell'Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto un'agevolazione per l'acquisto della prima casa: l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a IVA, è riconosciuto anche un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto;
fino al 31/12/23 anche per chi avesse più di 36 anni ed indipendentemente dall'ISEE è ottenibile un credito di imposta pari al 50% dell'IVA da detrarsi in 10 annualità.

2) LA SCELTA DEL MUTUO

Per ottenere le migliori condizioni, la scelta del mutuo deve passare attraverso il confronto delle proposte dei vari Istituti di Credito, che sinteticamente sono espresse dai seguenti indici e valori:

lo spread che rappresenta la commissione a favore della banca, espressa in percentuale, che aggiunta al parametro di indicizzazione (EURIBOR o EURIRS) definisce la misura del tasso di interesse applicata al finanziamento;
il TAEG che definisce il tasso effettivo del finanziamento tenuto conto delle varie spese connesse (come istruttoria, polizze, perizia);
le spese accessorie come l'istruttoria, la perizia e le polizze assicurative richieste dalla banca. Pur essendo ricomprese nel TAEG e ricondotte nella percentuale del tasso effettivo, è opportuno conoscerne l'entità e valutarne l'impatto economico immediato, perché sono oneri che si sostengono alla sottoscrizione del mutuo. La polizza obbligatoria a tutela del rischio di scoppio/incendio, può essere sostenuta con premio unico anticipato o con rata annuale: anche questa una valutazione da fare in quanto il premio unico potrebbe essere più conveniente della somma delle rate annuali.

Inoltre da tenere presente che:

Per l'acquisto di una cosiddetta casa green, immobile ad alta efficienza energetica, molte banche propongono una scontistica sul tasso. Se l'immobile al quale siamo interessati ha queste caratteristiche energetiche, è opportuno valutare per primi i prodotti delle banche che hanno adottato un approccio favorevole agli acquisti green;
Per i giovani "under 36" sono possibili scontistiche particolari tramite l'accesso al cosiddetto "mutuo giovani" assistito da garanzie statali. Anche in questo caso i giovani possono valutare preliminarmente le banche che propongono questo prodotto.

3) L'IMPATTO DELLE SPESE CONDOMINIALI

Le spese di gestione del condominio incideranno mensilmente sulle nostre finanze a partire dal momento dell'acquisto della casa. Questo aspetto è da considerare seriamente, perché oltre a sostenerne l'acquisto, la casa va anche mantenuta per molti anni. E' fondamentale, prima di acquistare, procurarsi tutte le informazioni sulle spese condominiali relative alla gestione ordinaria ma anche a quelle in progetto per un immediato futuro. Questo dato è importante per avere un corretto budget di spesa mensile post acquisto da sommarsi alla rata del mutuo. Inoltre, se siamo indecisi tra due o più immobili, questo elemento ci aiuterà nella decisione.

4) LA CLASSE ENERGETICA

La classe energetica di appartenenza dell'immobile ci veicolerà verso una scelta consapevole tenendo conto dell'impatto delle spese di riscaldamento e di raffrescamento nella gestione futura. Il tutto anche nell'ottica dei prossimi adeguamenti che verranno richiesti dalla Comunità Europea e che potrebbero costringerci ad efficientare il nostro immobile entro il 2030 con un significativo aggravio di costi.