Sisma Bonus Acquisto

Chi è interessato all’acquisto di una nuova casa ha imparato a valutare e magari a ricercare quelle che portano con sé alcuni importanti vantaggi fiscali: acquistare una casa con caratteristiche “antisismiche” è una delle attuali possibilità che consentono importanti agevolazioni fiscali.

IN CHE COSA CONSISTE IL SISMABONUS ACQUISTO

E’ stato introdotto con il Decreto Legge 50/2017, ultimamente modificato con la Legge di Bilancio 2020 un importante recupero fiscale per l’acquisto di case antisismiche realizzate in zone a rischio sismico 1,2,3 in seguito a demolizione e ricostruzione di interi edifici esistenti, anche con variazione volumetrica, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che entro 18 mesi dalla fine dei lavori procedano alla loro vendita.

A QUANTO AMMONTA IL VANTAGGIO FISCALE

La detrazione fiscale è pari al 75% o 85% del prezzo di acquisto, rispettivamente se si migliora di 1 o 2 livelli la classe sismica, con un limite della cifra sulla quale applicare la detrazione fissata in € 96.000,00.  In sostanza si potrà arrivare ad una detrazione massima di € 81.600,00 da ripartire in 5 quote annuali di uguale importo, pari cioè ad un massimo di €  16.320,00 all’anno.

Per esempio, se l’immobile acquistato ha un prezzo di €  100.000,00 e la costruzione ha migliorato la sismica di 2 classi, il vantaggio fiscale sarà pari all’85% del prezzo, applicandolo sul massimo importo di €  96.000,00, quindi il vantaggio sarà pari ad €  81.600,00.

Dall’esempio si comprende che, per un acquisto di importo relativamente basso, si riuscirà comunque ad ottenere il massimo del beneficio ammesso.

A CHI SPETTA IL BENEFICIO

Il beneficio fiscale spetta all’acquirente dell’unità immobiliare (sia prima casa oppure seconda casa) che sia un soggetto IRPEF o IRES. Non spetta dunque all’acquirente persona giuridica.

Non vi sfuggirà che il recupero fiscale, anche per immobili di basso prezzo, è di importo rilevante e che suddividendolo in sole 5 quote annuali, ne potranno beneficiare appieno i soggetti con redditi alti che scontino un’imposta IRPEF annuale almeno pari all’importo della detrazione. Sarà quindi opportuno in molti casi valutare la cointestazione dell’immobile a due soggetti percipienti redditi IRPEF (marito e moglie ad esempio) in modo da poter sfruttare al massimo il vantaggio.

QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI DA SVOLGERE

ACQUIRENTE

Gli adempimenti ed i requisiti in capo all’acquirente dell’immobile sono davvero pochi:

• Essere soggetto IRPEF o IRES
• L’immobile oggetto di acquisto deve essere una casa antisismica che faccia parte di edificio oggetto di ricostruzione
• L’acquisto (rogito notarile) deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori
• Non è prevista alcuna modalità di pagamento (es bonifico)

VENDITORE/COSTRUTTORE

• Deve essere un’impresa di costruzione o di ristrutturazione, rientrando nella fattispecie anche le imprese che affidano i lavori in appalto purchè nell’oggetto sociale abbiano anche l’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili (risposta Agenzia delle Entrate n. 279 del luglio 2019)
• L’intervento deve essere realizzato in un’area di rischio sismico 1,2,3 (come indicate nell’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri  n. 351 del 28/04/2006)
• La classe sismica dell’edificio da demolire deve essere certificata dal progettista strutturale, mentre la classe sismica dell’edificio realizzato deve essere certificata dal Direttore dei Lavori e dal Collaudatore statico secondo le singole competenze utilizzando i modelli ministeriali di asseverazione
• L’asseverazione del Progettista strutturale deve essere presentata unitamente alla richiesta di rilascio del titolo abilitativo pena l’impossibilità di attivare il beneficio fiscale (fatto salvo per le procedure di autorizzazione comunali  iniziate dopo il 01/01/2017 e prima del 01/05/2019 per le quali l’asseverazione dell’edificio esistente potrà essere presentata entro la data di stipula del rogito Risposta Agenzia delle Entrate n. 214 del 14/07/2020)
• Deve realizzare la demolizione di un fabbricato esistente e realizzarne uno nuovo, anche con variazione volumetrica, con una riduzione di rischio sismico di una o due classi. La riduzione deve risultare dalla comparazione delle due certificazioni di cui al punto precedente.

QUALI DOCUMENTI DEVE CONSERVARE L’ACQUIRENTE

L’acquirente dovrà ottenere e conservare i seguenti documenti allo scopo di presentarli al proprio commercialista o al Centro di Assistenza fiscale per la compilazione della propria dichiarazione dei redditi:

• Atto di acquisto dell’immobile
• Documento dal quale risulti la classificazione sismica della zona ove è ubicato l’immobile
• Copia certificato di fine lavori (per attestare che il rogito è avvenuto entro i 18 mesi)
• Documenti dai quali si evince la riduzione del rischio sismico (attestazione relativa al vecchio edificio e attestazione relativa al nuovo)