VENDERE CASA DOPO LA RISTRUTTURAZIONE: COSA FARE CON IL CREDITO FISCALE, I DOCUMENTI E IL NOTAIO

Chi decide di vendere un immobile subito dopo averlo ristrutturato si trova spesso davanti a una domanda ricorrente: che fine fa la detrazione fiscale non ancora utilizzata? La buona notizia è che la normativa disciplina chiaramente questo passaggio, ma è fondamentale gestirlo con attenzione fin da subito, già nella fase di messa in vendita, e non solo al momento dell'atto notarile.

IL CREDITO FISCALE RESIDUO PASSA ALL'ACQUIRENTE (SALVO ACCORDO DIVERSO)

Le detrazioni non ancora utilizzate relative a interventi di ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio vengono trasferite automaticamente all'acquirente con la vendita dell'immobile, a meno che le parti non stabiliscano diversamente nel rogito. Questa regola è prevista dall'articolo 16-bis, comma 8, del TUIR.

In pratica: se il venditore aveva diritto a rate di detrazione ancora da recuperare (la detrazione per ristrutturazioni è infatti suddivisa in 10 quote annuali), queste passano di norma al nuovo proprietario. Se invece venditore e acquirente si accordano per lasciare il beneficio residuo in capo a chi vende, è necessario inserire questa clausola espressamente nell'atto notarile. Senza tale indicazione, vale la regola generale del trasferimento automatico.

UNA SCELTA DA FARE GIÀ IN FASE DI MESSA IN VENDITA, NON SOLO DAL NOTAIO

Decidere se trattenere o cedere il credito residuo non è soltanto una clausola da formalizzare all'ultimo momento davanti al notaio: è un elemento che va considerato fin dalla valutazione iniziale dell'immobile e dalla stesura dell'annuncio, non rimandato al rogito.

Se il beneficio residuo viene lasciato all'acquirente, l'immobile porta con sé un vantaggio fiscale concreto, magari qualche migliaio di euro recuperabili nelle rate ancora da utilizzare, che può essere valorizzato nell'annuncio e in trattativa, e in alcuni casi sostenere una richiesta di prezzo più alta o rendere l'immobile più competitivo rispetto ad altri con caratteristiche simili. Se invece il venditore intende trattenere per sé le quote residue, conviene comunicarlo chiaramente fin dai primi contatti con i potenziali acquirenti in modo da evitare fraintendimenti in trattativa.

COSA INSERIRE NEL PRELIMINARE E NELL'ATTO NOTARILE

Quando si prepara il contratto preliminare e successivamente ci si presenta dal notaio per il rogito, conviene prepararsi:

• Inserire una clausola specifica nel preliminare e comunicare chiaramente al notaio se si vuole mantenere la detrazione residua o trasferirla;
• Dettagliare quante sono le quote residue e gli anni di fruizione rimanenti;
• Controllare se vi siano bonus collegati (es. bonus mobili, che invece segue regole proprie e resta di norma al venditore se già iniziato a fruire, salvo diverso accordo).

I DOCUMENTI DA AVERE PRONTI

Per non perdere il beneficio fiscale, sia in caso di trasferimento che di mantenimento, servono documenti probatori da conservare:

• fatture e bonifici "parlanti" relativi ai lavori;
• eventuali comunicazioni ENEA (per interventi di efficientamento energetico);
• documentazione catastale aggiornata post-lavori, se la ristrutturazione ha modificato planimetrie o categoria catastale;
• copie delle dichiarazioni dei redditi in cui sono state indicate le quote di detrazione già fruite, utili per ricostruire quante rate restano.

UN'ATTENZIONE IN PIÙ SULLE ALIQUOTE 2026

Vale la pena ricordare che le aliquote della detrazione per ristrutturazione stanno seguendo una programmata progressiva riduzione: nel 2026 la detrazione è al 50% per la prima casa e al 36% per le altre abitazioni, su un massimo di 96.000 euro di spesa. Nel prossimo anno, salvo ulteriori modifiche normative, passeranno rispettivamente al 36% ed al 30%.

Proprio perché ogni pratica ha le sue particolarità, il consiglio è di non affrontare questi passaggi da soli: il team di Puntocasa Network può supportarti già prima della vendita, aiutandoti a valutare come gestire il credito fiscale residuo, quali documenti preparare e come impostare correttamente l'atto notarile, così da arrivare al rogito senza sorprese.

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