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mercoledì 09 marzo 2022
Acquisto casa: come scegliere il miglior mutuo
Se hai deciso di comprare casa, molto probabilmente per affrontare questo grande passo ti occorrerà richiedere un mutuo presso un istituto bancario per coprire parte del prezzo di acquisto.
Il mutuo è un contratto stipulato con una banca che ti impegnerà per molto tempo, è quindi necessario valutare con estrema attenzione le varie tipologie ed offerte presenti sul mercato per effettuare la migliore scelta possibile anche in termini di costo.
Questi i nostri consigli per scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze: analizza con attenzione ognuno di questi aspetti e sarai pronto a decidere consapevolmente a quale banca rivolgerti e quale tipologia di mutuo scegliere.
1) VALUTA BENE TAN E TAEG
Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso di interesse puro applicato dalla banca, mentre il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è un indicatore che rappresenta il costo totale del prestito.
Tieni presente che gli interessi sono la componente principale del costo di un mutuo. Quindi il tasso di interesse, denominato TAN, è un dato importante da valutare almeno inizialmente, perché è il parametro che determina, nell'ambito del piano di ammortamento, la rata periodica da sostenere.
Ci sono tuttavia altre voci importanti di costo che sono rappresentate dalla perizia, dalla polizza scoppio e incendio, dall'istruttoria, dall'imposta sostitutiva e da altre eventuali polizze assicurative accessorie richieste dalla banca. Queste ulteriori voci possono incidere notevolmente sul costo complessivo riferito al tuo mutuo, costo che viene rappresentato dal TAEG. Per questa ragione è importante non fermarsi alla valutazione del TAN, ma farsi quantificare anche il TAEG.
Potresti scoprire che un TAN basso non identifica automaticamente il miglior mutuo in termini di costo globale effettivo.
2) CONSIDERA IL RAPPORTO TRA LA DURATA E IL TASSO
Nelle tue valutazioni tieni presente che lo SPREAD (margine di guadagno della banca) cambia sulla base della durata del mutuo. A durata inferiore ti verrà applicato un tasso più conveniente e viceversa.
3) CONSIDERA ANCHE L' LTV
LTV significa LOAN TO VALUE e corrisponde al rapporto tra il valore dell'immobile da ipotecare (l'oggetto del tuo acquisto) ed il mutuo di cui hai bisogno. Anche questo rapporto influenza il tasso che la banca sarà in grado di offrirti. I migliori tassi li potrai ottenere con un LTV attorno al 50-60%.
4) SCEGLI TRA TASSO FISSO, VARIABILE O MISTO
In un mutuo a tasso fisso, il tasso viene determinato una sola volta alla stipula del contratto. La banca lo calcolerà sommando lo SPREAD con l'indice IRS di periodo (Interest Rate Swap) che rappresenta il valore di riferimento per calcolare il tasso fisso. La rata sarà sempre la stessa per tutta la durata del mutuo, una valida tutela per non avere sorprese durante tutto il periodo di rimborso.
I mutui a tasso variabile sono mutui il cui tasso d'interesse subisce oscillazioni in relazione ai rialzi o ribassi dell'indice di riferimento (EURIBOR). Queste variazioni periodiche determinano una modifica della rata.
Quando chiederai un preventivo alla banca noterai che il tasso fisso proposto sarà più alto del tasso variabile a parità di durata del mutuo. Sarà una tua scelta se beneficiare di un iniziale rata inferiore riferita al tasso variabile ed assumerti il rischio delle variazioni periodiche oppure optare per una rata più alta ma immutabile per tutta la durata del mutuo relativa al tasso fisso.
Esistono altre tipologie di tasso che mixano i vantaggi del tasso fisso e variabile, sono i cosiddetti tassi misti:
Tasso variabile a rata costante. Sono sostanzialmente mutui a tasso variabile che mantengono la rata costante, andando ad assorbire le variazioni di tasso con un allungamento dell'ammortamento o prevedendo una maxi rata finale.
Mutui con cap. Sono mutui variabili con un tetto massimo di rialzo detto appunto "cap". In questo caso il tuo rischio di aumento del tasso ha un limite prestabilito.
Mutui con rinegoziazioni predefinite. Sono mutui che nascono variabili con la possibilità per il mutuatario, a scadenze prestabilite, di passare al tasso fisso.
5) TIENI PRESENTE LE POLIZZE DA SOTTOSCRIVERE
Le banche ti chiederanno, per la tutela di entrambe le parti, di sottoscrivere alcune polizze assicurative. Devi sapere che l'unica polizza obbligatoria è quella cosiddetta "scoppio e incendio" che è una copertura relativamente economica. Altre assicurazioni che spesso le banche propongono hanno a che vedere con la tutela in caso di morte, di perdita del posto di lavoro, infortunio o invalidità. Queste ultime sono normalmente polizze abbastanza costose che spesso ti verrà proposto di finanziale con il mutuo medesimo. Dovrai valutare, secondo la composizione del tuo nucleo famigliare e le tutele che vuoi mettere in campo, con quali polizze tutelarti, sempre tenendo presente che non sono obbligatorie.
6) CALCOLA LE SPESE ACCESSORIE
Come già accennato, per ogni mutuo sono previsti costi accessori che dovrai pagare alla stipula del contratto. La banca ti metterà a disposizione l'importo di mutuo accordato dedotte queste spese:
Istruttoria: sono le spese dovute alla banca per le operazioni effettuate per valutare la pratica ed istruirla per arrivare all'erogazione del mutuo. Le spese di istruttoria possono variare da 200 a 400 euro.
Perizia: è un costo dovuto al tecnico incaricato dalla banca per attribuire un valore al bene oggetto di acquisto e verificarne le regolarità urbanistico/catastali. La banca sarà garantita da una ipoteca di primo grado sull'immobile oggetto di acquisto, quindi la valutazione del bene è un passaggio per lei fondamentale. Il costo della perizia varia tra 250 e 500 euro
Costi assicurativi: Il costo della polizza incendio e scoppio dipenderà dal valore da assicurare e dalla durata dell'assicurazione (durata del mutuo). Questa polizza non devi per forza sottoscriverla con la banca, potrai richiedere altri preventivi presso le compagnie di assicurazione. Ti consigliamo anche di valutare il pagamento di un premio unico anticipato perché risulta più conveniente rispetto al pagamento di un premio annuale.
Imposta sostitutiva: alla sottoscrizione del contratto di mutuo, il mutuatario dovrà pagare allo Stato un'imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo di mutuo in caso di acquisto prima casa. Per mutui con finalità differenti dall'acquisto prima casa l'imposta è pari al 2% sempre da calcolarsi sull'importo di mutuo.
Onorario notarile: il contratto di mutuo verrà stipulato da un Notaio attraverso un atto notarile che ha un costo sulla base di tariffari che dipendono dal valore dell'ipoteca iscritta dalla banca, oltre all'IVA del 22% sull'onorario medesimo.
Per l'atto di mutuo potresti spendere tra 1.500 e 2.300 euro comprese imposte.
Oltre a rivolgerti alla tua banca di fiducia per avere un preventivo, ti puoi orientare anche con i portali mutuo oppure contattare il tuo agente immobiliare Puntocasa che sarà in grado di organizzare un incontro con i nostri consulenti finanziari che ti consiglieranno i migliori prodotti di questo momento.