Cedolare secca: gli affitti a canone concordato

La cedolare secca introdotta dal d.lgs n. 23/2011 è un regime di tassazione agevolata che può essere utilizzato anche per le locazioni di immobili commerciali grazie alla novità della Legge di Bilancio per il 2019.

La cedolare secca:

• richiede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, di conseguenza è diretta nei confronti di proprietari persone fisiche;
• non prevede il pagamento dell'imposta di registro e di bollo in caso di registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione;
• implica la rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata dell'opzione.

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I requisiti per richiedere l'applicazione della cedolare secca

Tra le novità della Legge di Bilancio 2019 c'è la possibilità di richiedere il regime di tassazione agevolata anche per negozi e botteghe. Nello specifico ci si riferisce all'applicazione dell'imposta sostitutiva sulle unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale C/1 con le relative pertinenze.

Per poter usufruire di questa agevolazione devono verificarsi i seguenti requisiti:

• la superficie massima dell'immobile deve essere di 600 mq., pertinenze escluse
• i locatori devono essere persone fisiche
• i contratti devono essere stipulati durante il 2019 a patto che alla data del 15 ottobre dell'anno precedente non "risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale"

Le aliquote della cedolare secca

Le aliquote della cedolare secca per il 2019 saranno:

• 21% per gli affitti a canone libero
• 21% per gli affitti brevi di locali ad uso abitativo
• 10% per i contratti di affitto a canone concordato, stipulati con studenti universitari
• 10% per i contratti transitori

Dal 15 ottobre 2018 la tassazione agevolata sugli affitti vieni applicata anche ai locali commerciali: in questo caso l'aliquota è del 21%.

Come si paga la cedolare secca?

Generalmente, la somma si paga in due momenti distinti:

• un acconto, a partire dal secondo anno
• un saldo.

L'acconto non si paga al primo anno di esercizio della cedolare secca perché, basandosi sull'imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente, non si avrebbe la base imponibile di riferimento. Detto questo, passiamo alla pratica.

Come si paga l'acconto della cedolare secca?

Il pagamento dell'acconto (il 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente) è dovuto solo se la cedolare dell'anno precedente è superiore a 51,65 euro e deve essere effettuato in una o in due rate.

Quando l'acconto della cedolare si paga in una rata?

L'importo della cedolare si paga in una sola volta, entro il 30 novembre, se l'importo è inferiore a 257,52 euro.

Quando l'acconto della cedolare si paga in due rate?

L'importo della cedolare si paga in due volte se l'importo è superiore a 257,52 euro.
Il primo versamento del 40% è da effettuare entro il 30 giugno. Il secondo del 60%, entro il 30 novembre.

Quando si paga il saldo della cedolare secca?

L'importo della cedolare secca va saldato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferisce.

Il versamento della cedolare secca con F24

Nel caso in cui il versamento della cedolare secca avviene tramite F24, è necessario tenere a mente i seguenti codici:

• 1840 per l'acconto della prima rata
• 1841 per l'acconto della seconda rata o il versamento della soluzione a una rata
• 1842 per il saldo

Tutte le specifiche sul versamento sul sito dell'Agenzia delle Entrate

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Principalmente i vantaggi della cedolare secca sono due e riguardano:

• i proprietari degli immobili non cumulano il reddito derivante dalla locazione di immobili per i quali hanno optato per la cosiddetta cedolare secca, a tutti gli altri redditi prodotti, contenendo, di conseguenza, la progressività dell'IRPEF
• l'affittuario può decidere se aderire o meno all'agevolazione e revocare questa decisione anche in corso di contratto. In questo caso, è necessario rispettare le scadenze dell'annualità.

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