Comprare casa all'asta: i consigli utili
Comprare casa all'asta: i consigli utili
Annalisa Motta
Consulente tecnico commerciale Puntocasa Network
mercoledì 06 marzo 2019

Comprare casa all'asta: i consigli utili


Trovare la casa giusta facendo un affare attira molti compratori: acquistare casa all'asta permette di pagare un prezzo anche molto inferiore al valore di mercato dell'immobile.
Una procedura però che non è priva di insidie e che va affrontata con attenzione e con capacità di analizzare documenti a volte non semplici.
Ecco quindi qualche consiglio utile partendo dalle domande più frequenti.

 

Il prezzo delle case all'asta è davvero conveniente?

Prima di decidere di partecipare all'asta, vi consigliamo di informarvi con scrupolo sulle quotazioni di mercato. Due immobili della stessa dimensione e siti nello stesso paese, possono avere due valori completamente differenti sulla base della loro collocazione sul territorio, dell'epoca di costruzione, del grado di finiture, del tipo di stabile nel quale sono ubicati. Solo chi conosce bene i prezzi di mercato può davvero capire la bontà del prezzo d'asta. Non date mai per scontato che il prezzo base d'asta sia di sicuro un affare!

 

Posso visitare un immobile in vendita all'asta?

E' opportuno visitare l'immobile per constatarne lo stato di conservazione e manutenzione. Lo si può fare, anche più volte, rivolgendosi al custode giudiziario che è tenuto a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.


Quali documenti devo analizzare prima di comprare casa all'asta?

Uno dei documenti da leggere con attenzione è la perizia che è parte integrante dell'ordinanza di vendita, disponibile sui siti che, su disposizione del giudice, pubblicano gli avvisi d'asta. Nel documento sono inclusi le planimetrie, i dati catastali, le superfici, il valore determinato dal tecnico professionista, eventuali abusi edilizi e la loro sanabilità, i vincoli, le servitù, ecc.

 

Se sbaglio qualcosa nel documento di offerta cosa succede?

Se nell'offerta non si inseriscono tutti gli elementi richiesti nell'avviso (ad esempio se manca la dichiarazione di aver preso visione della perizia e dei documenti allegati), l'offerta viene scartata e la cauzione restituita.


Cosa succede se l'immobile è occupato?

Se l'immobile all'asta è occupato dall'esecutato, una volta aggiudicato all'asta, il Tribunale rilascia il decreto di trasferimento che costituisce titolo esecutivo per la sua liberazione. Ma compete al nuovo proprietario ottenere la liberazione a proprie spese rivolgendosi ad un legale. Una procedura che può essere lunga ed onerosa. Bisogna tenerne conto soprattutto se si ha urgenza di disporre dell'immobile.


Come gestisco i rilanci in un'asta immobiliare?

All'aperture dalle buste non vince automaticamente l'offerta più alta ma sono permessi rilanci al rialzo da parte dei partecipanti.
Prima di partecipare all'asta è bene definire prima fino a quale limite "rilanciare" allo scopo di non andare oltre il valore di mercato e rimanere nelle possibilità personali di spesa. Bisogna mantenersi razionali per non farsi trascinare in gare di rilanci sull'onda dell'emozione.


Quali sono le modalità di pagamento del prezzo di aggiudicazione? 

Per partecipare all'asta bisogna versare una cauzione pari al 10% del prezzo base d'asta, quindi bisogna già partire con una certa disponibilità di denaro. Ottenuta l'aggiudicazione c'è un tempo relativamente breve per pagare il prezzo. E' opportuno quindi informarsi prima sull'ottenimento di un mutuo magari ottenendo una pre-delibera di fattibilità, in modo da essere pronti per la scadenza.


Chi deve intestarsi l'immobile aggiudicato?

Il soggetto che partecipa all'asta e si aggiudica il bene sarà il medesimo al quale il bene verrà trasferito. Qualora si partecipasse per conto di un terzo, è necessario presentare una procura speciale notarile da allegare alla domanda di partecipazione.
In caso di comunione legale con il coniuge è sufficiente che uno dei due partecipi all'asta. In caso di aggiudicazione, il bene entrerà automaticamente in comunione.


Quali imposte si pagano per il trasferimento?

In caso di aggiudicazione dovranno essere corrisposte le imposte di acquisto per le quali potranno essere richieste le agevolazioni fiscali "prima casa" purché indicata espressamente in sede d'asta.
E' applicabile il meccanismo "prezzo-valore" mediante il quale la base imponibile per l'imposta di registro è costituita dal valore catastale e non dal prezzo.
Se l'immobile all'asta proviene dal fallimento di una impresa costruttrice e viene aggiudicato entro 5 anni dalla fine lavori, si applicherà invece l'IVA sul prezzo di aggiudicazione.


Come ottengo il trasferimento?

Se l'asta si conclude con successo, il giudice emette il decreto di trasferimento che cancella i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore ed al custode di rilasciare l'immobile (tranne nel caso di regolare contratto di locazione che deve essere rispettato fino alla prima scadenza). Questo decreto sostituisce di fatto l'atto notarile di acquisto.

 

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