3. Assistenza tecnica e fiscale
3. Assistenza tecnica e fiscale
Annalisa Motta
Consulente tecnico commerciale Puntocasa Network
martedì 28 maggio 2019

3. Assistenza tecnica e fiscale


 

L’acquisto di una casa richiede accertamenti, verifiche e controlli per evitare che sorgano problemi anche a distanza di anni. Da valutazioni più soggettive come posizione, dimensioni, taglio dei locali, in relazione ad esigenze puramente personali, all’identificazione del giusto valore d’acquisto affinché un immobile possa rappresentare anche un investimento economico.  

Una volta selezionata la casa dei nostri sogni ed essersi assicurati che il prezzo proposto sia anche quello più corretto di mercato, è necessario effettuare tutti i controlli tecnici e le analisi fiscali che possono non essere semplici per chi non è esperto.

Una delle principali problematiche che vanno affrontate quando si acquista una casa è la regolarità urbanistica e tecnica dell’immobile.

 

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’Amministrazione comunale chiamato “titolo abilitativo” che a seconda dell’epoca in cui è stato rilasciato può essere la Licenza edilizia, La Concessione Edilizia o il Permesso di Costruire.

Prima di acquistare  è opportuno verificare che i progetti approvati con i provvedimenti di cui sopra siano conformi a quanto realizzato.

La domanda che bisogna porsi è: la casa è stata costruita nel rispetto dei provvedimenti autorizzativi rilasciati per edificare l’immobile o ci sono difformità? Case molto datate possono presentare difformità anche significative. Le principali cause dei non regolarità sono:

 

  •  Edificio abusivo, quando non esiste alcun titolo abilitativo e quindi l’immobile è stato realizzato senza alcun provvedimento. E’ una condizione molto grave che può essere regolarizzata solo con una sanatoria. 

 

  • Piccole modifiche interne: in questo caso la rappresentazione grafica del progetto approvato è differente solo per alcune modifiche interne come posizione di un tavolato, unione di due locali, ecc. La situazione è sanabile con la presentazione di una DIA/SCIA in sanatoria

 

  • Modifiche esterne con aumento di volume: ad esempio la chiusura di un balcone con veranda, apertura o chiusura di una finestra, cambio di destinazione d’uso. Ogni fattispecie deve essere analizzata nello specifico per trovare una soluzione

 

 

Non tutte le difformità possono essere sanate, quindi queste verifiche sono importantissime e sono da eseguirsi prima di acquistare.

 

Verificati gli aspetti urbanistici, l’analisi tecnica prevede anche un controllo relativo alla scheda catastale in quanto vi è l’obbligo del venditore di dichiarare nell’atto la sua conformità allo stato di fatto.

 

L’analisi della regolarità urbanistica tra le due è la più importante, perché per verificare la presenza o meno di un abuso o una irregolarità edilizia non è mai la scheda catastale che bisogna controllare ma solo il titolo abilitativo ed il progetto approvato: una scheda catastale conforme non prova la regolarità urbanistica.

 

Le attività di verifica urbanistica e catastale presuppongono competenze tecniche, capacità di leggere ed interpretare un progetto e di comprenderne le eventuali difformità.  Occorre che sia un tecnico o un agente immobiliare ad accedere agli atti, leggerli, interpretarli e indirizzare la parte venditrice alle azioni successive.

 

L’agente immobiliare è in grado inoltre, nel suo ruolo di consulente, di assistere il cliente sui principali aspetti fiscali.

 

L’ottenimento dei benefici fiscali per acquisto di “prima casa” è un aspetto importante per risparmiare sulle imposte, ma vanno considerate altre problematiche che si innestano: chi realmente sta finanziando l’acquisto? Come tutelare al meglio le parti? Come mettere in chiaro le donazioni da parte dei genitori? Come rendere coerente l’intestazione con questi aspetti?

Spesso l’acquirente non è in grado autonomamente di trovare una soluzione che consideri il livello di importanza dei vari aspetti,  l’agente immobiliare può prospettare le soluzioni più opportune per effettaure un acquisto che tenga conto di ogni esigenza.

 

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