Richiesta mutuo casa: cosa valuta la banca per concederlo

Sei pronto per l'acquisto della tua nuova casa?  C'è un solo ostacolo che ti separa dal tuo sogno di comprare: l'ottenimento di un mutuo e la scelta della banca più conveniente.

Chi richiede un mutuo dovrà dimostrare alla banca di essere in grado di restituire la somma ottenuta in prestito nei tempi e con le modalità previste dal contratto. Come potrai quindi immaginare, le banche attiveranno verifiche reddituali fondamentali nonché valutazioni sull'immobile oggetto di acquisto al fine di deliberare il mutuo.

Quali sono le valutazioni che effettua la banca per accordare la concessione di un mutuo per l'acquisto della casa? Ecco i 4 principali parametri di valutazione che la banca utilizzerà per definire il tuo merito creditizio:

1) LA STORIA FINANZIARIA

Per prima cosa, la banca verifica la correttezza del richiedente nel far fronte ai propri impegni finanziari al fine di confermare la sua buona fede e l'affidabilità. Attraverso l'interrogazione di apposite banche dati valuterà:

la presenza di protesti, per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali

la presenza di un fallimento di società amministrate o partecipate dal richiedente, nonché partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento

un esame dello storico dei prestiti e della relativa puntualità nei pagamenti del cliente.

2) IL RAPPORTO RATA/REDDITO

La banca con questa analisi vuole accertarsi che il mutuatario non si accolli una rata troppo elevata rispetto all'ammontare dei redditi famigliari, perché questo minerebbe la capacità di rispettare il regolare rimborso delle rate e graverebbe sulla generale qualità di vita del mutuatario e della sua famiglia.

L'Istituto quindi valuterà la compatibilità tra l'importo delle rate di mutuo e il reddito netto del richiedente e della sua famiglia. La rata, in genere, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto e, per rilasciare il parere di fattibilità, la banca valuta anche la soglia minima di sussistenza propria del richiedente calcolandola in base a particolari criteri.

3) L'ETA' DEL RICHIEDENTE

L'età del richiedente deve essere compatibile con la possibilità di rimborsare il mutuo nella durata prevista.  La quasi totalità delle banche non accetta richieste di mutui che verrebbero estinti oltre il compimento del 75esimo/80esimo anno di età del richiedente.

4) IL RAPPORTO TRA VALORE DELL'IMMOBILE E IMPORTO DI MUTUO  (LTV)

Viene verificato che ci sia un corretto rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile.  Per confermare questo corretto rapporto, viene effettuata una perizia sull'immobile da parte di un tecnico abilitato allo scopo di determinarne il valore e stabilire se il l'importo richiesto rientra nella percentuale massima finanziabile.

In generale l'importo massimo finanziabile equivale all'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto di acquisto. Facciamo un esempio: se l'immobile è stato periziato 200mila euro, la banca sarà disposta a concedere un importo massimo di di mutuo pari a 160mila euro.

Esiste però un'eccezione, la delibera del 1995 del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio, prevede che la percentuale possa essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate per esempio da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia.

QUALI DOCUMENTI TI VERRANNO RICHIESTI?

Ogni banca ha le sue procedure particolari, ma questo è l'elenco base dei documenti che ti verranno richiesti:

• Documento identità, codice fiscale
• Certificato di stato civile e stato di famiglia
• Ultime buste paga e ultimo CUD o modello Unico
• Copia della proposta di acquisto o contratto preliminare
• Schede catastali e visure degli immobili oggetto di acquisto
• Copia atto di provenienza delle unità immobiliari (atto acquisto del venditore)
• Dati relativi a eventuali altri prestiti in corso di rimborso

Sulla base di particolari situazioni, la banca richiederà ulteriori documenti di approfondimento.