Locazioni immobiliari: l’andamento del mercato e le tipologie di contratto
Locazioni immobiliari: l’andamento del mercato e le tipologie di contratto
Annalisa Motta
Consulente tecnico commerciale Puntocasa Network
martedì 06 novembre 2018

Locazioni immobiliari: l’andamento del mercato e le tipologie di contratto


In questo articolo, verranno analizzati alcuni aspetti del mercato delle locazioni immobiliari: qualche cenno al passato, l'andamento degli ultimi anni, le statistiche del mercato e le tipologie di contratto previste

 

L'influenza della crisi del mercato delle compravendite

Dal 2008, i canoni di locazione hanno subito una sensibile diminuzione: la stretta creditizia si inizia a sentire e le compravendite immobiliari rallentano. La domanda di "casa" si orienta quindi sulle locazioni. I proprietari che non riescono a vendere immettono l'immobile nel mercato delle locazioni: di conseguenza l'offerta aumenta notevolmente. Nonostante quindi una domanda in crescita, i canoni registrano una diminuzione almeno fino al 2016 proprio a causa di una domanda che non tiene il passo all'offerta.

Dal 2017 i canoni di locazione delle grandi città tornano ad aumentare:

  • +3,6% per i monolocali;
  • +3,0 per i bilocali;
  • +2,7% per i trilocali. 

Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo. Tra le città che hanno registrato l'aumento dei canoni più elevato ci sono:

  • Bologna (+9,0%, +9,6% e +7,4%);
  • Milano (+5,9%, +5,8% e +5,4%).

 

Tra le motivazioni ci sono:

  1. la migliore qualità richiesta agli immobili;
  2. la riduzione dell'offerta (i proprietari che avevano intenzione di vendere approfittano di un migliorato panorama delle transazioni immobiliari).

 

 

È più facile l'affitto per le case di qualità

I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca della casa e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di "qualità", ovvero ben arredate, luminose e posizionate in zone servite. Ad esempio, cresce l'interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati e per quelli con il riscaldamento autonomo che consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari, recependo questa esigenza, iniziano ad offrire soluzioni abitative in locazione sempre migliori.

 

Quali sono i principali motivi di chi cerca un immobile in locazione?

Le motivazioni della ricerca della casa in affitto sono da collocarsi:

  • il 56,8% alla ricerca di casa principale;
  • il 37,2% a motivi legati al lavoro;
  • il 6,0% a motivi legati allo studio. 

 

Il ribasso dei prezzi di vendita e i mutui più vantaggiosi stanno spingendo coloro che ne hanno la possibilità verso l'acquisto della casa. Anche se le transazioni immobiliari sono in aumento e le banche hanno allargato le maglie del credito, tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano ancora molti casi di persone che non riescono ad accedere ad un mutuo per l'acquisto, primi fra tutti i giovani e i monoreddito.

 

I giovani e i single trainano il mercato

L'analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che

  • il 42,9% ha un'età compresa tra 18 e 34 anni;
  • il 41,9% è rappresentato da single.

 

Bilocali e trilocali i più richiesti

Le tipologie più affittate sono:

  • il bilocale (40,1%);
  • il trilocale (35%).

 

Le tipologie di contratto

Dall'entrata in vigore della Legge 431/98 che detta la nuova disciplina degli affitti, esistono sostanzialmente due tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo:

  • Contratto ordinario a canone libero (4+4) nel quale le parti definiscono liberamente l'entità del canone ma con il vincolo di una durata minima di anni 4 con rinnovo automatico di altri 4 anni (fatta salva la facoltà di diniego di rinnovo da parte del locatore per alcuni motivi previsti specificatamente dalla legge)
  • Contratto di locazione a canone concordato (3+2) nel quale il canone è calmierato e determinato sulla base di accordi territoriali tra le associazioni di proprietari ed inquilini. A fronte di un canone concordato è possibile definire una durata ridotta del contratto: 3 anni con rinnovo di altri 2

 

L'eccezione

Esiste anche la possibilità, in casi particolari, di sottoscrivere contratti di tipo transitorio con durate ancora inferiori:

  • Contratto transitorio per studenti con durata da 6 a 36 mesi e può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
  • Contratto transitorio con durata da 1 a 18 mesi nei quali deve essere presente una "motivazione" documentata: trasferimento temporaneo per lavoro, utilizzo in attesa di consegna di abitazione in costruzione, ecc. Questo contratto non prevede rinnovi alla scadenza in quanto venuta a mancare la motivazione.

 

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